明朝永乐年间，江南应天府有户姓周的人家，家主周文山是个做绸缎生意的商人，常年在外奔波。这年春天，他在城西买了块地，建起一座三进三出的宅院，白墙黛瓦，雕梁画栋，好不气派。
谁知搬进去不到半月，家中就怪事频发。
先是每到深夜，院中便隐隐传来哭声，似有若无，凄凄惨惨。周夫人胆小，几夜下来就病倒了。接着，厨房的碗碟无缘无故碎裂，院中的花草一夜枯萎，更有人夜半看见白影飘过廊下。
周文山请了几波和尚道士前来作法，都说是宅子不干净，可法事做过，银子花了，那鬼哭之声却一日响过一日。
这天，周文山经人引荐，请来了茅山下来的张道士。这道士须发皆白，却面色红润，一身道袍洗得发白，但十分整洁。他在周家宅院前前后后转了一圈，又掐指算了半天，最后对周文山说：
“周老爷，你家这宅子底下，原是个古墓场。建宅时惊动了一只在此修炼的鼠妖，它如今躲在梁上，吸食家中阳气。若不除去，轻则家宅不宁，重则人命危浅。”
周文山一听，脸色发白，忙问：“道长可有解法？”
张道士捋须道：“寻常法器对付不了这已成气候的鼠妖。需得寻一只‘阳气’极重的纯黑公猫，毛色不能有一丝杂毛，且必须是辰时出生，如此阳气最盛。有此猫镇宅，鼠妖必现形。”
周文山当即吩咐下人四处寻找这样的黑猫。可找遍全城，不是毛色不纯，就是母猫，或是出生时辰不对。眼看家中怪事愈演愈烈，连周文山自己也夜不能寐，精神日渐萎靡。
这天，周家管家老李从城外回来，路上遇见一个猎户，手里正提着一只通体乌黑的野猫要卖去酒楼。老李仔细一看，这猫不仅全身漆黑，眼神锐利，更是雄健异常，急忙买下带回周家。
张道士一看这猫，连连点头：“正是此物！辰时黑猫，阳气鼎盛，周老爷有救了。”
当夜，张道士在院中设下法坛，嘱咐周家众人不论听到什么声响都不可出门。子时一到，阴风骤起，那熟悉的鬼哭之声又从梁上传来。
黑猫原本安静地趴在法坛前，突然浑身毛发倒竖，一双绿眼死死盯住房梁，喉中发出低沉的怒吼。张道士念动咒语，黑猫如得号令，纵身一跃，竟跳上一丈多高的房梁。
只听梁上一阵撕咬打斗之声，凄厉的尖叫声刺人耳膜，随后便有黑血滴滴答答从梁上落下。约莫一炷香功夫，声音渐息，黑猫轻盈跃下，舔了舔嘴角，悠然趴回原处。
次日清晨，周家上下齐聚厅堂。张道士命人架梯上梁，果然在梁木缝隙中发现一具已经风干的鼠妖干尸，大如幼童，尖牙利爪，形态可怖。
鼠妖既除，周家从此安宁。周文山重谢了张道士，将黑猫奉为镇宅之宝，好生供养。
然而故事并未结束。
十年后，周文山年老病故，其子周继业继承家业。这周继业不像其父笃信鬼神，对黑猫镇宅之事半信半疑，觉得不过是巧合罢了。
这天，周继业的朋友赵员外来访，一见黑猫，大惊失色：“周兄家中竟养此物？黑猫通灵，易招阴邪啊！”
周继业笑道：“赵兄多虑了，此猫乃我家中镇宅之宝。”
赵员外摇头：“非也非也！我认识一位高人，说黑猫眼能见鬼，反而会招引不干净的东西。周兄若不信，可请他来一看便知。”
周继业本就不甚信这旧事，便答应请这位“高人”来看看。
三日后，赵员外带着一个姓王的风水师来到周家。这王师傅瘦高个，三角眼，进门就指着黑猫说：“此猫眼中带煞，久居家中必生祸端。”
黑猫见了他，却突然弓背怒嘶，极不友善。
周继业心中疑惑，问道：“那依王师傅之见，该如何处置？”
王师傅道：“最好将此猫送走，我再为贵宅重新布置风水，可保家宅平安。”
周继业的夫人李氏忙劝：“夫君三思，这黑猫守护我家十年，公公临终前还嘱咐要好生待它，怎可轻信外人之言？”
但周继业不听，执意要送走黑猫。次日，他命仆人将黑猫装入笼中，送到城外放生。
当夜，周家宅院竟又响起了那久违的鬼哭之声，比十年前更加凄厉。更可怕的是，次日清晨，周继业三岁的小儿子竟莫名其妙发起高烧，口中胡言乱语，说有“大老鼠”要咬他。
周家上下恐慌不已，李氏哭着对周继业说：“必是鼠妖余孽未清，黑猫一去，它们又回来了！”
周继业这才慌了神，忙派人去找张道士。可张道士早已云游四海，不知所踪。无奈之下，他只得四处寻找被遗弃的黑猫。
却说那黑猫被弃野外，凭着灵性，竟自己找路回城。这日它正在街巷间徘徊，被一个叫小六子的乞丐看见。小六子心地善良，自己吃不饱，却常将乞来的食物分给野猫野狗。他见黑猫威风凛凛却瘦了不少，便将它带回自己住的破庙好生照料。
说来也怪，自从小六子收留黑猫后，他乞讨总是格外顺利，甚至有一次还在路边捡到一袋碎银。小六子不知是黑猫带来的好运，只道是自己时来运转。
这日，小六子乞讨至周家后门，听周家丫鬟说起家中闹妖、寻找黑猫之事，心中一动，回破庙对黑猫道：“猫兄啊猫兄，莫非你就是周家要找的那只镇宅灵猫？我虽舍不得你，但也不能误了人家的大事。”
次日，小六子抱着黑猫来到周家。周继业一见大喜，忙要重金酬谢。小六子却摆摆手：“周老爷，我不要银子，只求能留在贵府当个下人，好好照顾这猫。”
周继业见小六子衣衫褴褛却心地纯善，便答应让他进府做杂役，专门照料黑猫。
黑猫回府当夜，周家鬼哭之声便止住了。次日，周继业的小儿子也退了烧，清醒过来。
然而，不过三五日，怪事又起。这次不是鬼哭，而是家中女眷接连病倒，都说是夜半见鬼压床，醒来便头昏眼花，四肢无力。
周继业以为黑猫法力不足，愁眉不展。小六子却细心，发现每次王风水师来过周家后，家中必出怪事。他暗中留意，竟发现这王师傅趁人不备，在周家各处偷偷埋下符咒。
小六子不动声色，暗中盯着王师傅的一举一动。这天夜里，他见王师傅鬼鬼祟祟溜进周家后院，在一棵老槐树下挖着什么。小六子悄悄跟着，趁其不备，从后面一棍将他打晕，然后急忙去叫醒周继业。
众人来到后院，从树下挖出一个小木盒，里面竟是一具干瘪的鼠尸，身上贴满符咒，周围还散着几缕黑猫的毛发。
周继业大惊，忙用冷水泼醒王师傅，厉声质问。王师傅见事情败露，只得招认：原来他是十年前那只鼠妖的同类，修炼成精，前来报仇。他先蛊惑赵员外，让周继业送走黑猫，又暗中下咒，欲害周家满门。
“那鼠尸和猫毛是何用意？”周继业怒问。
王师傅颤声道：“那是我用同类尸身做法，引周家病祸；猫毛则是前日我从黑猫身上偷取，用以克制它的灵力...”
周继业恍然大悟，忙命人将王师傅押送官府。又按照小六子建议，请来真正有道行的和尚，将鼠尸焚化，超度亡灵。
自此，周家才真正太平。周继业经此一事，再不敢轻慢传统，对黑猫敬若神明。小六子也因此被提拔为管家，与黑猫一同守护周家安宁。
岁月流转，黑猫活了二十三年方寿终正寝。周家为它立了一座小冢，碑上书“镇宅灵猫之墓”。说来也怪，黑猫死后，周家养什么猫都养不长久，唯独冢旁常有一只黑猫身影徘徊，有人说那是灵猫后代，也有人说，那是它阴魂不散，仍在守护周家宅院。
而“黑猫镇宅”的故事，也就这么在江南一带流传开来，至今仍有老人说，纯黑公猫，辰时出生，乃是镇宅辟邪的灵物呢。