陈砚舟把文件袋往腋下一夹，刚想朝门口挪步，王峰一把拽住他袖子：“别走啊，这才刚开始。”
茶馆里人越聚越多，沙盘边围了一圈穿衬衫的男人，有人端着盖碗茶，有人手里捏着电子烟。陈建国站在中间，灰白短发梳得一丝不苟，正听着一个戴金丝眼镜的中年男人汇报什么项目数据。那人说到“预计年化回报率百分之十八”时，陈建国抬手打断：“你这成本算漏了物业空置期。”
全场安静。
陈砚舟没吭声，只把文件袋重新打开，抽出那份《运营白皮书》复印件，指尖在第23页轻轻摩挲了一下。他知道，真正的较量还没开始。
果然，陈建国忽然转头，目光直奔他而来：“刚才你说抽成模式能提升商户留存？”
“是。”陈砚舟站稳，声音不高不低，“杭州案例显示，第一年续租率九十二。”
“听起来不错。”陈建国点点头，语气却一沉，“可你有没有想过，万一商户第一年就亏了呢？租金按销售额抽，你倒是稳赚不赔，开发商呢？前期投入全打了水漂。”
这话一出，周围几人交换眼神，有人轻笑了一声。
“学生娃不懂事，光看收益不看风险。”
“就是，真当做生意像写作业？交上去就能打满分？”
王峰悄悄拉了下陈砚舟胳膊，示意他少说两句。这种场合，被会长点名质疑，多数人都会选择低头认错，至少装个谦虚。
但陈砚舟没动。
他反而往前半步，嘴角微不可察地往下压了压——这是他准备反击的信号。眼神中闪过一丝锐利，如同猎豹锁定猎物，透露出不容置疑的坚定。
“您说得对。”他语气平稳，“开发商确实承担了全部前期风险。”
众人一愣。本以为要辩解，结果先认了？
陈砚舟继续道：“但我们不是靠祈祷来降低风险的。我们用数据筛商户，用动线设计提转化，用直播引流补冷区。施工阶段就接入监控系统，洒水频次、噪音分贝、粉尘浓度，每两小时更新一次，居民投诉为零。”
他说着，翻开资料册，蓝笔圈出的数据清晰可见：“上个月实际流水增长率百分之八点三，剔除促销日影响后依然稳定。这是实打实跑出来的数据，每个环节都经得起推敲。”
金丝眼镜男嗤笑一声：“说得跟教科书一样，可现实哪有这么干净？”
陈砚舟看向他：“您觉得哪里不干净？”
“比如说——”那人一扬下巴，“商户突然跑路怎么办？合同纠纷谁兜底？设备故障影响营业怎么算？”
问题一个接一个，像是早有准备。
陈砚舟听完，从包里抽出一张打印纸：“这是我们签约商户的信用评估表，合作前完成五项资质审查，包括历史经营记录、资金流稳定性、行业口碑评分。过去三个月，没有一家出现违约或提前撤场。”
他顿了顿，补充一句：“而且，我们给每个商户配了运营顾问，每周做一次销售复盘。他们赚钱，我们才抽得到钱。利益一致，自然不容易散伙。”
这话落地，现场安静了几秒。
陈建国盯着他看了两秒，忽然问：“你说的那个杭州园区，监管方是谁？”
“江川市房地产协会认证第三方监理机构。”陈砚舟答得干脆。
“哦？”陈建国眉毛一挑，“哪家？”
“宏信监理，编号JYJL-2047。”
这回不止陈建国，连旁边几个老会员都微微变色。宏信是协会直属单位，一般人连名字都记不住，更别说编号。
陈建国没说话，掏出手机点了几下，然后抬头：“你确定他们负责了那个项目？”
“可以查备案记录。”陈砚舟递上另一份材料，“这是监理日志节选，签字人是张维东，他们项目组长。”
陈建国接过一看，眉头缓缓松开。
他抬头看着陈砚舟：“你连这个都调出来了？”
“我不喜欢讲‘大概’‘可能’。”陈砚舟平静回应，“我说的每一个数字，都有出处。”
空气有点微妙。
刚才还打算看笑话的人，现在都不说话了。一个大学生，不仅知道内部监理流程，还能精准报出负责人名字和编号，这已经不是“准备充分”能解释的了。
王峰瞪大眼，小声嘀咕：“你该不会偷偷去协会实习了吧？”
陈砚舟没理他。
他知道，真正让这些人闭嘴的，不是数据本身，而是这些数据背后的逻辑链条——环环相扣，无懈可击。
陈建国把材料递还给他，语气缓了些：“年轻人懂数据，是好事。但数据也有假的。”
“那您查。”陈砚舟坦然迎上视线，“随便找个人去核实，只要愿意花半天时间，就能验证我说的每一句话。”
这句话说完，没人再开口。
质疑可以伪装专业，但承认核查却不害怕，这才是最狠的回应。
陈建国沉默片刻，忽然换了个方向：“你说你们没拿补贴？”
“没有。”
“市政项目改造，通常都有配套支持，你们为什么不要？”
“因为拿了补贴，就得按政府要求招商。”陈砚舟答道，“比如必须引入三家老字号，或者保留多少传统业态。我们想试的是纯市场化模型，所以主动放弃了申报资格。”
“有意思。”陈建国终于露出一丝笑意，“别人抢着要的钱，你主动不要？”
“钱重要，自由更重要。”陈砚舟说，“我想知道，如果完全靠自己吸引人流，能不能活下来。现在答案是——能。”
陈建国没再追问。
他转身走向沙盘，手指点了点旧商场所在位置：“你这个项目，选址不算好，周边消费力一般，交通也不算便利。为什么敢做？”
这是个新问题。
也是最关键的一问。
陈砚舟深吸一口气，系统界面无声浮现：【使用“案例分析”技能卡可强化说服力】。
他指尖在口袋里轻触确认，脑中信息瞬间归位。
“三个原因。”他声音沉稳，“第一，附近三公里内没有大型文创空间，存在空白市场；第二，地铁五号线明年动工，站点设在南广场三百米处，未来通勤人流将集中释放；第三——”他顿了顿，“我们测算过顾客画像，主力是二十到三十五岁的年轻群体，他们更看重体验感和社交属性，而不是地段本身。”
这个选址看似不起眼，实则暗藏玄机。除了之前提到的空白市场和未来地铁通勤人流，我们还发现周边三公里内有多个新兴住宅小区正在建设中，未来入住的年轻家庭将成为稳定的消费群体。当然，我们也清楚，项目初期可能会面临人气不足的挑战，但我们已经制定了一系列预热活动，包括线上社群互动、线下体验活动等，确保开业时能够一炮而红。
他说完，从文件袋里取出一张图表：“这是我们做的竞品辐射范围热力图。传统商场依赖主干道流量，而我们通过线上预热和社群运营，已经锁定五千名种子用户。只要开业前三个月活动节奏踩准，就能形成自发传播。”
陈建国盯着那张图看了很久。
最后，他抬头：“你看过协会最新的《商业地产趋势报告》吗？”
陈砚舟点头：“上月发布的那份，我读了两遍。”
“第18页提到‘轻资产运营将成为旧改主流方向’，你怎么看？”
“我认为，轻资产不是省成本，而是转移风险。”陈砚舟回答，“把装修、设备、人力这些重投入交给合作方，自己专注品牌和流量，本质是用控制力换灵活性。但我们选择反着来——重投入，重管控，只为掌握绝对主导权。”
“那你不怕压不动？”陈建国问。
“怕。”陈砚舟坦然承认，“所以我只做最小可行单元，先跑通模型，再谈扩张。就像现在，整个团队不到十个人，却完成了招商、施工、运维全流程测试。”
他说完，茶馆外传来一阵车鸣声，一辆洒水车缓缓驶过街口，喷头规律摆动，路面湿漉漉的，不见扬尘。
王峰忽然低声说：“那不是你们工地的车？”
陈砚舟没回头：“是。每天这个时候都会经过这里，顺便给周边降温。”
陈建国听见了，意味深长地看了他一眼：“你还真把施工当成广告打了。”
“不是广告。”陈砚舟摇头，“是证明。让路过的人看到，我们在认真做事。”
这句话落下，周围气氛变了。
不再是居高临下的审视，而是一种略带警惕的认可。
一个年轻人，能把细节做到这种程度，已经不能用“聪明”来形容了。
陈建国没再说什么，只是拿起茶杯抿了一口，然后转向其他人：“下一个议题。”
人群开始移动，有人低声议论：“这小子……有点东西。”
王峰凑过来，压着嗓子：“你刚才是不是用了什么黑科技？怎么一句话就把会长怼得没词了？”
陈砚舟收起资料，重新装进文件袋。
“没什么黑科技。”他淡淡道，“我只是比他们多看了几份报告，多记了几个数字。”
“可你怎么知道他会问那些？”王峰不信。
“我不知道。”陈砚舟抬头，目光落在墙上那幅泛黄的老地图上，五号线的规划线用红笔标出，正好穿过他手中的地块位置，“但我猜，他一定会挑最狠的地方下手。所以，我把最硬的骨头，提前摆在了桌上。”
王峰愣住。
这时，陈建国走到门口，脚步一顿，回头看了陈砚舟一眼。
那一眼，没有表情，也没有言语。
但陈砚舟读懂了意思——下周二的评审会，你最好，别让我失望。
他没动，也没点头。
只是把文件袋夹得更紧了些，指节因用力微微泛白。